去年此时，房地产的雷正式暴发。

在这一年的时间里，我们看到，从“个别房企”作为开端，雷逐渐蔓延到了整个行业。除了大型国企之外几乎无一幸免。

现金流断裂，然后债务违约，再然后楼盘停工，这是一个链条。

楼盘停工，大家不敢买房，然后房企的现金流断裂，这也是一个链条。

那么，那些违约的债务都是怎么解决的呢？

一年来的解决方案，基本都是展期。展期，就大白话说就是拖着：过去12个月（截至今年6月）房企完成了1834亿元的困境债券置换或展期。

如果楼市复苏、融资渠道恢复，债务展期将为开发商赢得时间，随后赚着钱了再还。

可是如果楼市未能复苏，销量未能反弹，那么就会迎来真正的矛盾：投资人就会感到前途未卜，失去耐心，不会再继续展期了。

所以现在的关键点在于销售能否复苏，以及房企盈利能否修复。

1

很多人可能认为房地产的戴维斯双杀时刻已经过去了。但从即将到来的偿债高峰数据来看的话，似乎很难支撑这个乐观看法。

当前房企有息负责规模高达17.2万亿元，具体数据如下：

房地产开发贷款余额（截至 2022年3月末为12.56万亿元，占比 73%）

国内债券余额（截至2022年6月末为1.81万亿元，占比11%）

海外债券余额（截至2022年6月末为1.24万亿元，占比7%）

投向房地产行业的信托余额（截至2022年3月末为1.57万亿元，占比 9%）

这些都是有息债务，合计约为17.2 万亿。

下半年房地产行业国内债券、海外债券、信托到期规模合计6540亿元。未来一段时间各个月份的到期规模如下：

资料来源：万得，用益信托网，中银证券

可以看到，未来大半年的时间里，都是一个偿债高峰期。

房企的现金流主要来自两大块：一是卖房子回款，二是继续融资借钱。

而现在，这两者显然都不能发力，债权融资明显受阻，无论是在国内融资还是在海外融资。所以未来一段时间房企会有很大的偿债资金缺口。

2

7月29日，央行发布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》，在这个报告里我们看到，房企开发贷款和个人购房按揭贷款继续低迷。

整个二季度，开发贷款减少700亿，个人购房贷款也仅增加了200亿。这和去年同期相比，开发贷款少减500亿元，个人购房贷款少增8900亿元。

虽然从监管层的态度来看，对于地产企业融资有所转暖，但远远没有融化民营地产企业们冰冻的心，整个行业的拿地和投资意愿都很低。

所以开发贷的存量才出现了下降。

要知道，以前几乎没有下降过，以前说“下降”都是说增速下降，但还是增的。

现在是真降了。

当前无论是销售，还是新开工、拿地、投资，都处于景气度最差时期，1-6月全国商品房销售金额同比降幅是28.9%，房地产开发投资完成额同比减少5.4%。

目前各线城市的库存均处于高位。

当“停贷”风波迅速蔓延至超过200个城市的时候，人们的信心再一次被冲击，商品房销售也再一次降温：

7月1号到26号的数据，30城商品房销售面积同比跌幅，从6月的-17%扩大到了-31%。

3

更值得注意的是，高层对房地产的政策并没有进一步的吹暖风，尤其是没有大水漫灌的倾向。

如果你观察这十年的一贯风格，就会发现还真的（几乎）没有搞过大水漫灌。

回想2013~2014年，当时整个社会的资金面冷得瑟瑟发抖都没有放水——业界应该还记得，那次差点没造成流动性危机。

前几天的年中政治局会议中，关于房地产的提法仍然是“房住不炒”、“因城施策”、“支持刚性和改善性住房需求”，只比以前多了个“保交楼、稳民生”。

这意味着什么？

意味着短期内可能不会加大刺激力度，以及出台新的刺激性政策了。

前段时间有传闻，高层正考虑设立房地产纾困基金，规模3000亿元左右，用于支持12家出险房企和部分地方房企。

但至今没有得到证实。

即使成真，以这个级别的基金体量，对房企来说也不太解渴。

说来说去，唯一的希望还是楼市回暖。

4

如果楼市不能如期复苏的话，这一波的房企危机就会发生变化了。

以前还可以称为流动性紧张，现金流紧张。假如债权人的耐心和信心被消耗怠尽之后，这事的性质就会从流动性紧张演变为资不抵债。

鉴于过去一段时间内大部分置换和展期的债务将在一年内到期，而开发商的资本结构并没有发生很大改观，所以未来几个月我们可能会看到什么？

总之，以时间换空间恐怕难以持续。